Carlos Canaes

Neste período de pandemia temos sido confrontados com múltiplos pedidos para a realização de Assembleias de Condóminos à distância por meios telemáticos (numa aplicação de vídeo conferência como o WebEx, Zoom, Teams, Hangouts ou similar) e do seu valor jurídico.

As questões relativas ao funcionamento das Assembleia de Condóminos encontram-se previstas no artigo 1432º do Código Civil, que na sua letra e espirito organizam o funcionamento de uma Assembleia presencial, nos termos seguintes:

Artigo 1432.º

(Convocação e funcionamento da assembleia)

1 – A assembleia é convocada por meio de carta registada, enviada com 10 dias de antecedência, ou mediante aviso convocatório feito com a mesma antecedência, desde que haja recibo de recepção assinado pelos condóminos.

2 – A convocatória deve indicar o dia, hora, local e ordem de trabalhos da reunião e informar sobre os assuntos cujas deliberações só podem ser aprovadas por unanimidade dos votos.

3. As deliberações são tomadas, salvo disposição especial, por maioria dos votos representativos do capital investido.

4 – Se não comparecer o número de condóminos suficiente para se obter vencimento e na convocatória não tiver sido desde logo fixada outra data, considera-se convocada nova reunião para uma semana depois, na mesma hora e local, podendo neste caso a assembleia deliberar por maioria de votos dos condóminos presentes, desde que estes representem, pelo menos, um quarto do valor total do prédio.

5 – As deliberações que careçam de ser aprovadas por unanimidade dos votos podem ser aprovadas por unanimidade dos condóminos presentes desde que estes representem, pelo menos, dois terços do capital investido, sob condição de aprovação da deliberação pelos condóminos ausentes, nos termos dos números seguintes.

6 – As deliberações têm de ser comunicadas a todos os condóminos ausentes, por carta registada com aviso de recepção, no prazo de 30 dias.

7 – Os condóminos têm 90 dias após a recepção da carta referida no número anterior para comunicar, por escrito, à assembleia de condóminos o seu assentimento ou a sua discordância.

8 – O silêncio dos condóminos deve ser considerado como aprovação da deliberação comunicada nos termos do n.º 6.

9 – Os condóminos não residentes devem comunicar, por escrito, ao administrador o seu domicílio ou o do seu representante.

Numa estrita e formalista conceção do direito, desligada da realidade social e dos interesses legítimos que visa proteger, ter-se-ia que reconhecer que expressões como “local” e “comparecer” constituiriam impedimento à realização de uma assembleia à distância, virtual e por meios telemáticos. Não é essa a nossa opinião. A realização de uma assembleia numa plataforma digital não encontra, a nosso ver, qualquer obstáculo à face da lei em matéria de funcionamento uma vez que as expressões artigo 1432º do Código Civil “local” e “comparecerem” para efeitos de convocatória e quórum devem ser interpretados atualisticamente (a última revisão do Capítulo da Propriedade Horizontal do Código Civil remonta a 1985) e não impedem por si só a realização digital da Assembleia. Desde logo, porque por “local” se pode interpretar o sitio da internet ou aplicação utilizada para a realização da Assembleia e porque a comparência não necessita de ser física (conforme já sucede com a representação por via de procuração nos termos do artigo 1431º do Código Civil). Na verdade, importa ter em linha de conta que a participação não presencial de um condómino numa Assembleia é uma situação comum e encontra-se prevista no nosso ordenamento jurídico, quer por via da procuração, quer por qualquer dos meios telemáticos citados, desde que tal tenha a concordância da Assembleia ou se encontre prevista no Regulamento.

No espectro contrário da discussão, existem um conjunto de outras razões relacionadas com as deliberações e a proteção dos ausentes de decisões surpresa que, do nosso ponto de vista, devem igualmente ser ponderadas na realização em condições de segurança de uma assembleia puramente virtual. Desde logo, porque a validade de uma deliberação virtual dependeria sempre de meios tecnológicos que podem não estar ao alcance de todos os condomínios o que afastaria da Assembleia a participação de todos os interessados (bastando um condómino interessado ser impedido de participar para condicionar a validade da Assembleia). Depois porque a validade das votações dependeria sempre da utilização de uma chave digital, tecnologia que não se encontra ainda suficientemente difundida na nossa sociedade (a sua integração no cartão de cidadão obriga ainda à utilização de um leitor). Por último, Assembleias complexas com necessidade de manejamento de múltiplos documentos a via digital sobretudo em ligações com falhas pode constituir um problema prático (nos últimos dias pelo menos 2 operadores apresentaram dificuldades a este nível).

Em Portugal não existe tradição de realização de Assembleias virtuais, nem jurisprudência dos Tribunais que decida esta discussão e noutros ordenamentos próximos como no Brasil as tímidas tentativas de virtualizar a Assembleia de Condóminos têm esbarrado com inúmeras dificuldades legais (veja-se os termos da discussão aqui: https://www.direcionalcondominios.com.br/sindicos/materias/item/1634-assembleia-virtual-nos-condominios-confira-os-pros-e-os-contras.html ). A jurisprudência portuguesa nem se mostra particularmente vanguardista quanto ao uso de meios tecnológicos com os Tribunais a manterem firme a jurisprudência de que o envio da convocatória para a Assembleia não pode ser realizada por email (ver  http://www.dgsi.pt/jtrc.nsf/8fe0e606d8f56b22802576c0005637dc/c7865d2f4e19cb3d80256c680054e29b?OpenDocument ).

Todas estas questões levam-nos a recomendar ao condomínio uma posição cautelosa. Deste modo, somos de opinião que a virtualização da realização da Assembleia para que possa ter base legal necessitará do preenchimento cumulativo dos seguintes pressupostos: (i) a convocatória ser efetuada por carta registada com o aviso prévio fixado pelo regulamento ou lei e com a expressa menção de que a participação pode ser efetuada por um meio digital; (ii) a Assembleia realizar-se-ia em local a determinar com a presença física do Administrador, virtual de todos os condóminos que optem por esta via e física para os demais. (iii) as deliberações dos condóminos que participem virtualmente sem chave digital confirmadas por procuração a enviar ao administrador com a confirmação do sentido de voto; (iv) a ata seguiria igualmente por carta registada nos termos habituais.

Em alternativa à virtualização, e existindo largo consenso prévio na matéria a decidir, a Assembleia pode ainda ser efetuada com a grande maioria dos condóminos a outorgarem procuração com o sentido de voto a favor do administrador que a realiza sozinho ou acompanhado da uma minoria.

Por último, fazemos ainda notar que a nossa lei permite ao administrador praticar atos urgentes entre Assembleias, e posteriormente obter a ratificação dos demais condóminos em Assembleia Ordinária; sendo que a situação que vivemos permite qualificar de emergência mesmo uma situação de alteração de rotina ao Orçamento.

O presente artigo correspondeu a um conjunto de consultas sobre o encerramento das piscinas de condomínios durante a pandemia durante o meses de Abril e Maio e encontra-se à data de hoje ultrapassado pela reabertura decretada por via legislativa. No entanto, o texto reproduz o debate que ao tempo opôs alguns administradores e condóminos quando nos primeiros dias de calor de 2020 a questão se colocou, mantendo atualidade relativamente à classificação das piscinas condominias enquanto espaços públicos.

Na sequência do pedido de parecer telefónico quanto ao encerramento de piscinas em condomínios confirmo que as mesmas deverão permanecer encerradas nos termos do Anexo I da Resolução do Conselho de Ministros n.º 33-A/2020, de 30 de Abril que declara a situação de calamidade (Ver aqui: https://dre.pt/web/guest/home/-/dre/132883344/details/maximized?serie=I&day=2020-04-30&date=2020-05-01 . Até sábado 2 de Maio às 24 horas semelhante proibição vigorava quanto ao Estado de Emergência nos termos do Decreto n.º 2-A/2020 de 20 de março). Deste modo, e sem necessidade de outras considerações compete à administração do condomínio proceder ao encerramento das piscinas e/ou impedir o seu acesso através de barreiras físicas e de alertar as entidades policiais competentes.Resolução do Conselho de Ministros 33-A/2020, 2020-04-30

Não nos parece igualmente que a Resolução do Conselho de Ministros n.º 33-A/2020, de 30 de Abril ofereça grandes dificuldades interpretativas. A saber:

– no artigo 5º pode ler-se: “Instalações e estabelecimentos encerrados. São encerradas as instalações e estabelecimentos referidos no anexo I ao presente regime e que dele faz parte integrante”.

– no anexo I estão incluídas: “3 – Atividades desportivas. Piscinas cobertas ou descobertas;” e 4 – “Atividades em espaços abertos, espaços e vias públicas, ou espaços e vias privadas equiparadas a vias públicas”.

Da conjugação do artigo e dos pontos do anexo resulta quanto às vossas questões:

1. Não existe distinção entre piscinas públicas e privadas. O diploma não distingue – nem tal faria sentido uma vez que o escopo na norma é evitar concentrações humanas, que são passíveis de existir em qualquer dos contextos.
2. A dimensão do condomínio ou mesmo da piscina é irrelevante. Estão proibidas todas as atividades em piscinas independentemente de se situarem em condomínios e do seu tamanho. Uma vez mais a teleologia do diploma é que as atividades em piscinas conduzem a reuniões de pessoas contrárias nesta fase à gradualidade do desconfinamento, e em muito casos, à utilização de balneários potencialmente propagadores do vírus.
3. Não existe uma proibição quanto aos espaços verdes. Mas da conjugação do nº3 com o nº4 parece resultar que igualmente estão proibidas as atividades nos jardins anexos à piscinas, como o uso de espreguiçadeiras, toalhas e similares. Desde logo porque esses espaços fazem parte integrante das piscinas, e depois porque permitir a sua utilização potencia concentrações que a norma proíbe nesta fase. Nos demais espaços verdes privados ou condominios recomenda-se o distanciamento social nos termos responsáveis que apresentam.

A questão que nos ocupa neste artigo prende-se com a representatividade da Assembleia, designadamente quanto a representação por procuração outorgada em momento posterior.

Como sabemos, os condóminos que não possam ou não queiram estar presentes na Assembleia de Condóminos podem fazer-se representar na assembleia, de acordo com o artigo 1431.º do Código Civil.  E nos artigo 262.º Nº2 do Código Civil “a procuração revestirá a forma exigida para o negócio que o procurador deva realizar”.

Sobre esta matéria tem-se perguntado que forma é esta que deve revestir a procuração. Uma procuração outorgada notarialmente? Certamente que não. Um documento escrito previamente elaborado?  Pensamos igualmente que não.

Quantas vezes somos confrontados em Assembleias com condóminos que transmitem que “o vizinho cima lhe pediu para o representar e que depois envia a procuração”. Deve ser aceite?. Ou um condómino a quem se toca à campainha e estando ocupado pede ao administrador que o substitua. Deve ser aceite?.

Pensamos quer sim, dada a relativa informalidade e proximidade das relações entre proprietários de frações autónomas no mesmo prédio.

Sobre esta matéria fez jurisprudência do Tribunal da Relação de Lisboa através de Acórdão de 7-5-2009:

1-Na reunião da assembleia de condóminos, a qualidade de condómino pode ser reconhecida face à lista de proprietários das fracções do edifício e o conhecimento da identidade de quem se apresente como tal pelos membros da mesa da assembleia.

2-Nas reuniões das assembleias de condóminos, estes podem fazer-se representar por procurador, bastando que os poderes sejam conferidos por documento escrito, considerando-se, se nada for estipulado, que os poderes são os do representado.

3-A acta da reunião da assembleia de condóminos pode ser elaborada em seguida à reunião, desde que da mesma conste, de forma fidedigna o que se passou na reunião e seja redigida e assinada nos termos da lei.

4-A procuração para representar o condómino em reunião de assembleia de condóminos, pode ser outorgada a membro da mesa da assembleia, que exerce o direito de voto de acordo com as instruções que lhe são conferidas pelo representado, no âmbito da relação de mandato que entre ambos se estabelece.

Daqui resulta que para a participação na Assembleia basta o reconhecimento da Mesa ou uma procuração que deve constar de documento escrito; nada se assinalando sobre o momento em que esse escrito deve ser exibido.

Desta forma, somos de opinião, que pode o presidente da Mesa ou o Administrador com funções de dirigir os trabalhos aceitar por exemplo que a mãe de uma condómina a represente em Assembleia desde que lhe tenha sido dada por esta instrução nesse sentido (e o Presidente da Mesa a conheça) e que posteriormente seja junta à ata a procuração. Dir-se-á que a situação deve revestir natureza excecional e que Presidente da Mesa fica colocado numa situação difícil se a procuração não vier a ser junta. Cremos que sim, mas existindo uma relação de confiança entre quem dirige os trabalhos e o vizinho que dá as instruções cremos que não revista ilegalidade o procedimento assim descrito. O mesmo se diga por maioria de razão quanto ao legal representante de uma sociedade.

Foto por Freshh Connection em Unsplash

Não raro somos confrontados com litígios relativos ao enquadramento jurídico e eventual imputação de responsabilidade a um condómino por danos ocorridos em marquise situada diretamente abaixo da sua varanda. 

A eventual imputação de responsabilidades ao condómino em questão funda-se necessariamente no artigo 493.º do Código Civil: “1 – Quem tiver em seu poder coisa móvel ou imóvel, com o dever de a vigiar, e bem assim quem tiver assumido o encargo da vigilância de quaisquer animais, responde pelos danos que a coisa ou os animais causarem, salvo se provar que nenhuma culpa houve da sua parte ou que os danos se teriam igualmente produzido ainda que não houvesse culpa sua.” 

Na qualidade de proprietário da fração, o condómino responde pela violação dos deveres de conservação do seu imóvel e dos danos que daí advierem para os restantes vizinhos, como por exemplo em situações de infiltrações nos soalhos. 

Contudo, em crise encontra-se a qualificação a dar ao chão da varanda para efeitos de responsabilização do proprietário pelos danos causados em marquise edificada diretamente abaixo, fruto de infiltrações ocorridas. 

A questão da natureza jurídica das Varandas em Edifícios constituídos sob o regime de propriedade horizontal tem suscitado controvérsia doutrinária e jurisprudencial. Existem essencialmente três posições:  

A Varanda enquanto parte comum do Condomínio, uma vez que paredes exteriores ou paredes interiores pertencem à estrutura do imóvel, não podendo ser alteradas ou eliminadas sem risco para toda a construção – Ac. STJ de 31/05/2012.  

A Varanda enquanto propriedade privada de determinado Condómino: Quando a Varanda se encontra afeta ao uso exclusivo de um Condómino, realizando-se o acesso unicamente pela respetiva Fração Autónoma. Entende-se que esta afetação material ou destinação objetiva é facto suficiente para afastar a presunção de comunhão prevista na alínea e do nº 2 do artigo 1421º do Código Civil (Partes Comuns do Prédio) – Ac. RL, de23/03/2012;  

A Varanda enquanto, simultaneamente, parte comum do Condomínio, no que respeita ao exterior correspondente à fachada do Edifício, designadamente as paredes exteriores que pertençam à estrutura do imóvel, e que não possam ser alteradas ou eliminadas sem risco para toda a construção e a Varanda enquanto parte privativa do Condómino, no que concerne à parte interior que estaria exclusivamente ao serviço do Condómino, proprietário da Fração Autónoma, realizando-se o acesso unicamente pela respetiva Fração. Ac. RL de 07/05/1985. 

Estipula o artigo 1421.º do Código Civil que “presumem-se (…) comuns:  

a) O solo, bem como os alicerces, colunas, pilares, paredes mestras e todas as partes restantes que constituem a estrutura do prédio;  

b) O telhado ou os terraços de cobertura, ainda que destinados ao uso de qualquer fracção;  

(…) 

2. Presumem-se ainda comuns:  

(…) 

 e) Em geral, as coisas que não sejam afectadas ao uso exclusivo de um dos condóminos.  

Do preceito legal acima indicado retira-se que as varandas constituem parte comum do prédio na parte que diz respeito à parede ou cobertura do edifício, enquanto que se consideram parte integrante da fração do condómino quando se trate do seu interior. 

Por conseguinte, subscrevemos a posição de que a varanda constitui tanto parte comum do condomínio como parte privativa da fração autónoma. 

Com efeito, depreende-se da alínea e) do n.º 2 do artigo 1421.º do Código Civil, a contrario senso que, não existindo indicação em contrário no título constitutivo da propriedade horizontal, todas as áreas que se encontrem afetas ao uso exclusivo de um dos condóminos devem considerar-se parte integrante da fração. 

Consequentemente, salvo os casos em que existem varandas partilhadas entre condóminos ou exista um acesso que permita aos restantes condóminos aceder à varanda, o chão de uma varanda é, imperativamente, parte integrante da fração. 

“As varandas, como componentes da fachada do edifício, são partes comuns (…) O que da varanda está exclusivamente ao serviço do condómino proprietário da fracção que lhe dá acesso”(Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa de 07-05-1985). 

Salvo o devido respeito pelo entendimento contrário, não nos parece de acolher como aplicável a alínea a) do n.º 1 do artigo 1421.º do Código Civil à totalidade da varanda. 

Em regra a responsabilidade pelos danos decorrentes das partes comuns é do Condomínio, comprovando-se que a proveniência é de uma parte comum. 

Situação diferente é a presente, ou seja, a infiltração provém do interior da fração do condómino do andar superior. 

Como cada fração dispõe das suas instalações técnicas especiais, recai sobre o condómino proprietário dessa fração, o dever de proceder, a suas expensas, nomeadamente à manutenção e reparação dos defeitos que integram a sua fração, e de indemnizar os danos que a falta ou deficiência na manutenção e reparação ocasione seja noutras frações ou seja na partes comuns do edifício. Conforme supra referido, aplica-se a estes casos as regras gerais da responsabilidade civil, nomeadamente o artigo 493.º do Código Civil. 

Foto por Edgar Chaparro em Unsplash