Condomínios

1. Maioria de aprovação

A aprovação de inovações/alteração da linha arquitetónica do edifício apenas necessita de uma aprovação por uma maioria de 2/3 do capital do prédio, ainda que possam existir votos contra, de acordo com o disposto no artigo 1422.º n.º 3 e no artigo 1425.º n.º 1, ambos do Código Civil e que passamos a transcrever. 

Artigo 1422.º n.º 3 do Código Civil – “3 – As obras que modifiquem a linha arquitectónica ou o arranjo estético do edifício podem ser realizadas se para tal se obtiver prévia autorização da assembleia de condóminos, aprovada por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio.” 

Artigo 1425.º n.º 1 do Código Civil – “Sem prejuízo do disposto nos números seguintes, as obras que constituam inovações dependem da aprovação da maioria dos condóminos, devendo essa maioria representar dois terços do valor total do prédio.” 

Pelo que, a existência de um voto contra não obsta à aprovação das inovações propostas e das obras que implicavam a alteração da linha arquitetónica do prédio. 

2. Divisão de uma fração autónoma

No que concerne à questão da divisão de uma fração autónoma, de acordo com o artigo 1422.º A do Código Civil n.º 3 “Não é permitida a divisão de fracções em novas fracções autónomas, salvo autorização do título constitutivo ou da assembleia de condóminos, aprovada sem qualquer oposição.” 

Contudo, existem exceções relacionadas com as chamadas obras de inovação.

O Tribunal da Relação de Lisboa refere no seu acórdão de 15/12/2011 que “I – Em matéria de “obras novas” realizadas pelos condóminos o legislador optou por não definir o que são obras “inovadoras” nem consagrar na lei o que deve entender-se por inovação. II – Deixando, e bem, esse papel para a jurisprudência, que deverá, caso a caso, enquadrar no referido conceito as obras que os condóminos realizarem e que, em face do caso concreto e das circunstâncias fácticas apuradas, possam ser consideradas como tal. III – Se atentarmos no próprio significado etimológico da expressão, concluímos que “inovar” é nada mais, nada menos, do que “criar”, “fazer algo de novo”, “trazer algo de novo” àquilo que está. Portanto, obras inovadoras serão aquelas que trazem algo de novo ao que está, algo de “criativo”, introduzindo uma “novidade”, ou seja, algo diferente daquilo que está. IV – Inovadoras serão também aquelas obras que alteram a edificação no seu estado original, modificando o seu estado primitivo. Com alterações que tanto podem ser de substância, como de forma, em modificações relativas ao seu destino ou afectação da fracção do imóvel ou das partes comuns do edifício.” 

3. A questão do prejuízo para as demais frações

No caso de divisão de uma fração podem ainda colocar-se questões sobre a existência de menos-valias com a eventual alteração do uso da fração autónoma.

Sucede porém, que a eventual alteração do uso da fração importará não só uma prévia aprovação por parte da Câmara Municipal, como também a alteração do título constitutivo da propriedade horizontal, levando à necessidade de uma nova deliberação por unanimidade dos condóminos nesse sentido. 

O carácter imperativo da norma do n.º 1 do artigo 1419.º do Código Civil implica a nulidade de qualquer alteração da finalidade a que se destinam as frações (artigo 294.º do Código Civil). 

Sendo que, o artigo 1422.º, n.º 2, alínea c), do Código Civil estabelece que fica vedado aos condóminos dar à sua fração uso diverso do fim a que é destinado. O atual ou futuro proprietário da fração autónoma tem a liberdade de gerir a sua propriedade, por qualquer forma, desde que, respeite o uso da fração e a legislação que regula a sua atividade, sendo que, a realização de obras que possam ou não levar ao suprimento da piscina interior terão de ser previamente autorizadas pela Câmara Municipal. 

4. A questão da revogação da deliberação de divisão da fracção.

Por último, poderão os condóminos colocar à discussão e votação uma eventual revogação ou modificação da deliberação tomada na assembleia que aprova a divisão da fração, ainda que salvaguardados eventuais direitos adquiridos,

Nessa medida, explana o Supremo Tribunal de Justiça no seu acórdão de 20 de Março de 2012 que “I – A deliberação validamente constituída numa assembleia de condóminos só deixa de vigorar se uma outra deliberação, validamente formada e adoptada, a vier a derrogar, modificar ou substituir por outra que lhe retire eficácia deliberativa. II – Uma deliberação vale e adquire eficácia para aqueles que nela intervieram e puderam, validamente, discutir a sua formação e constituição, como acto de vinculação externa e como regra de conduta interna. III – O condómino que pretenda afastar uma deliberação terá que, para o efeito, proceder de modo a provocar uma assembleia, convocada para o efeito e com ponto de discussão específico da problemática a derrogar, sob pena de a omissão deste procedimento obviar a que em assembleia convocada para a discussão e tratamento de outras matérias possa vir a ser formada uma deliberação que tenha como pressuposto a deliberação condicionante.” 

De igual modo, refere Sandra Passinhas, “A Assembleia de Condóminos e o Administrador da Propriedade Horizontal”, Almedina, 2.ª edição, 2002, pág. 246-247 onde se escreve que: “As deliberações da assembleia tomadas em sede de gestão do condomínio assumem carácter de decisões administrativas, não determinam um vínculo contratual permanente, e são sempre susceptíveis de revogação e de modificação, ainda que tomadas por unanimidade. A decisão da assembleia em sede de gestão é sempre contingente e transitória e não pode precludir novas e diversas deliberações que possam surgir no decurso da vida do condomínio. As novas deliberações, revogadoras ou modificativas precedentes, tomadas sobre o mesmo objecto, porque adoptadas no modo e com as formalidades legais, são perfeitamente válidas e eficazes para todos os condóminos. Isto ainda que a anterior deliberação haja sido tomada por unanimidade e a segunda por maioria mínima prescrita na lei, de acordo com o objecto da deliberação e o tipo de assembleia.” 

Neste período de pandemia temos sido confrontados com múltiplos pedidos para a realização de Assembleias de Condóminos à distância por meios telemáticos (numa aplicação de vídeo conferência como o WebEx, Zoom, Teams, Hangouts ou similar) e do seu valor jurídico.

As questões relativas ao funcionamento das Assembleia de Condóminos encontram-se previstas no artigo 1432º do Código Civil, que na sua letra e espirito organizam o funcionamento de uma Assembleia presencial, nos termos seguintes:

Artigo 1432.º

(Convocação e funcionamento da assembleia)

1 – A assembleia é convocada por meio de carta registada, enviada com 10 dias de antecedência, ou mediante aviso convocatório feito com a mesma antecedência, desde que haja recibo de recepção assinado pelos condóminos.

2 – A convocatória deve indicar o dia, hora, local e ordem de trabalhos da reunião e informar sobre os assuntos cujas deliberações só podem ser aprovadas por unanimidade dos votos.

3. As deliberações são tomadas, salvo disposição especial, por maioria dos votos representativos do capital investido.

4 – Se não comparecer o número de condóminos suficiente para se obter vencimento e na convocatória não tiver sido desde logo fixada outra data, considera-se convocada nova reunião para uma semana depois, na mesma hora e local, podendo neste caso a assembleia deliberar por maioria de votos dos condóminos presentes, desde que estes representem, pelo menos, um quarto do valor total do prédio.

5 – As deliberações que careçam de ser aprovadas por unanimidade dos votos podem ser aprovadas por unanimidade dos condóminos presentes desde que estes representem, pelo menos, dois terços do capital investido, sob condição de aprovação da deliberação pelos condóminos ausentes, nos termos dos números seguintes.

6 – As deliberações têm de ser comunicadas a todos os condóminos ausentes, por carta registada com aviso de recepção, no prazo de 30 dias.

7 – Os condóminos têm 90 dias após a recepção da carta referida no número anterior para comunicar, por escrito, à assembleia de condóminos o seu assentimento ou a sua discordância.

8 – O silêncio dos condóminos deve ser considerado como aprovação da deliberação comunicada nos termos do n.º 6.

9 – Os condóminos não residentes devem comunicar, por escrito, ao administrador o seu domicílio ou o do seu representante.

Numa estrita e formalista conceção do direito, desligada da realidade social e dos interesses legítimos que visa proteger, ter-se-ia que reconhecer que expressões como “local” e “comparecer” constituiriam impedimento à realização de uma assembleia à distância, virtual e por meios telemáticos. Não é essa a nossa opinião. A realização de uma assembleia numa plataforma digital não encontra, a nosso ver, qualquer obstáculo à face da lei em matéria de funcionamento uma vez que as expressões artigo 1432º do Código Civil “local” e “comparecerem” para efeitos de convocatória e quórum devem ser interpretados atualisticamente (a última revisão do Capítulo da Propriedade Horizontal do Código Civil remonta a 1985) e não impedem por si só a realização digital da Assembleia. Desde logo, porque por “local” se pode interpretar o sitio da internet ou aplicação utilizada para a realização da Assembleia e porque a comparência não necessita de ser física (conforme já sucede com a representação por via de procuração nos termos do artigo 1431º do Código Civil). Na verdade, importa ter em linha de conta que a participação não presencial de um condómino numa Assembleia é uma situação comum e encontra-se prevista no nosso ordenamento jurídico, quer por via da procuração, quer por qualquer dos meios telemáticos citados, desde que tal tenha a concordância da Assembleia ou se encontre prevista no Regulamento.

No espectro contrário da discussão, existem um conjunto de outras razões relacionadas com as deliberações e a proteção dos ausentes de decisões surpresa que, do nosso ponto de vista, devem igualmente ser ponderadas na realização em condições de segurança de uma assembleia puramente virtual. Desde logo, porque a validade de uma deliberação virtual dependeria sempre de meios tecnológicos que podem não estar ao alcance de todos os condomínios o que afastaria da Assembleia a participação de todos os interessados (bastando um condómino interessado ser impedido de participar para condicionar a validade da Assembleia). Depois porque a validade das votações dependeria sempre da utilização de uma chave digital, tecnologia que não se encontra ainda suficientemente difundida na nossa sociedade (a sua integração no cartão de cidadão obriga ainda à utilização de um leitor). Por último, Assembleias complexas com necessidade de manejamento de múltiplos documentos a via digital sobretudo em ligações com falhas pode constituir um problema prático (nos últimos dias pelo menos 2 operadores apresentaram dificuldades a este nível).

Em Portugal não existe tradição de realização de Assembleias virtuais, nem jurisprudência dos Tribunais que decida esta discussão e noutros ordenamentos próximos como no Brasil as tímidas tentativas de virtualizar a Assembleia de Condóminos têm esbarrado com inúmeras dificuldades legais (veja-se os termos da discussão aqui: https://www.direcionalcondominios.com.br/sindicos/materias/item/1634-assembleia-virtual-nos-condominios-confira-os-pros-e-os-contras.html ). A jurisprudência portuguesa nem se mostra particularmente vanguardista quanto ao uso de meios tecnológicos com os Tribunais a manterem firme a jurisprudência de que o envio da convocatória para a Assembleia não pode ser realizada por email (ver  http://www.dgsi.pt/jtrc.nsf/8fe0e606d8f56b22802576c0005637dc/c7865d2f4e19cb3d80256c680054e29b?OpenDocument ).

Todas estas questões levam-nos a recomendar ao condomínio uma posição cautelosa. Deste modo, somos de opinião que a virtualização da realização da Assembleia para que possa ter base legal necessitará do preenchimento cumulativo dos seguintes pressupostos: (i) a convocatória ser efetuada por carta registada com o aviso prévio fixado pelo regulamento ou lei e com a expressa menção de que a participação pode ser efetuada por um meio digital; (ii) a Assembleia realizar-se-ia em local a determinar com a presença física do Administrador, virtual de todos os condóminos que optem por esta via e física para os demais. (iii) as deliberações dos condóminos que participem virtualmente sem chave digital confirmadas por procuração a enviar ao administrador com a confirmação do sentido de voto; (iv) a ata seguiria igualmente por carta registada nos termos habituais.

Em alternativa à virtualização, e existindo largo consenso prévio na matéria a decidir, a Assembleia pode ainda ser efetuada com a grande maioria dos condóminos a outorgarem procuração com o sentido de voto a favor do administrador que a realiza sozinho ou acompanhado da uma minoria.

Por último, fazemos ainda notar que a nossa lei permite ao administrador praticar atos urgentes entre Assembleias, e posteriormente obter a ratificação dos demais condóminos em Assembleia Ordinária; sendo que a situação que vivemos permite qualificar de emergência mesmo uma situação de alteração de rotina ao Orçamento.

O presente artigo correspondeu a um conjunto de consultas sobre o encerramento das piscinas de condomínios durante a pandemia durante o meses de Abril e Maio e encontra-se à data de hoje ultrapassado pela reabertura decretada por via legislativa. No entanto, o texto reproduz o debate que ao tempo opôs alguns administradores e condóminos quando nos primeiros dias de calor de 2020 a questão se colocou, mantendo atualidade relativamente à classificação das piscinas condominias enquanto espaços públicos.

Na sequência do pedido de parecer telefónico quanto ao encerramento de piscinas em condomínios confirmo que as mesmas deverão permanecer encerradas nos termos do Anexo I da Resolução do Conselho de Ministros n.º 33-A/2020, de 30 de Abril que declara a situação de calamidade (Ver aqui: https://dre.pt/web/guest/home/-/dre/132883344/details/maximized?serie=I&day=2020-04-30&date=2020-05-01 . Até sábado 2 de Maio às 24 horas semelhante proibição vigorava quanto ao Estado de Emergência nos termos do Decreto n.º 2-A/2020 de 20 de março). Deste modo, e sem necessidade de outras considerações compete à administração do condomínio proceder ao encerramento das piscinas e/ou impedir o seu acesso através de barreiras físicas e de alertar as entidades policiais competentes.Resolução do Conselho de Ministros 33-A/2020, 2020-04-30

Não nos parece igualmente que a Resolução do Conselho de Ministros n.º 33-A/2020, de 30 de Abril ofereça grandes dificuldades interpretativas. A saber:

– no artigo 5º pode ler-se: “Instalações e estabelecimentos encerrados. São encerradas as instalações e estabelecimentos referidos no anexo I ao presente regime e que dele faz parte integrante”.

– no anexo I estão incluídas: “3 – Atividades desportivas. Piscinas cobertas ou descobertas;” e 4 – “Atividades em espaços abertos, espaços e vias públicas, ou espaços e vias privadas equiparadas a vias públicas”.

Da conjugação do artigo e dos pontos do anexo resulta quanto às vossas questões:

1. Não existe distinção entre piscinas públicas e privadas. O diploma não distingue – nem tal faria sentido uma vez que o escopo na norma é evitar concentrações humanas, que são passíveis de existir em qualquer dos contextos.
2. A dimensão do condomínio ou mesmo da piscina é irrelevante. Estão proibidas todas as atividades em piscinas independentemente de se situarem em condomínios e do seu tamanho. Uma vez mais a teleologia do diploma é que as atividades em piscinas conduzem a reuniões de pessoas contrárias nesta fase à gradualidade do desconfinamento, e em muito casos, à utilização de balneários potencialmente propagadores do vírus.
3. Não existe uma proibição quanto aos espaços verdes. Mas da conjugação do nº3 com o nº4 parece resultar que igualmente estão proibidas as atividades nos jardins anexos à piscinas, como o uso de espreguiçadeiras, toalhas e similares. Desde logo porque esses espaços fazem parte integrante das piscinas, e depois porque permitir a sua utilização potencia concentrações que a norma proíbe nesta fase. Nos demais espaços verdes privados ou condominios recomenda-se o distanciamento social nos termos responsáveis que apresentam.

Os direitos/obrigações legais de preferência jogam, em geral, entre titulares de direitos reais: art. 1380.° (terrenos confinantes), art. 1535.° (direito de superfície), art.º 1555.° (servidões legais), art. 1499.° c) e 1501.° d) (antes de ser abolida a enfiteuse pelo Dec.-Lei n.° 195-A/76, de 16.3, e Dec-Lei n.° 233/76, de 2.4).  E até às vezes tais direitos/obrigações inserem-se no âmbito da mesma relação jurídica: art.º 1409.º e 1410.º (compropriedade). 

Os arrendatários de prédios urbanos ou de fracções autónomas dos mesmos têm direito de preferência na sua venda ou dação em cumprimento (art. 47.° a 49.° do RAU).  

Determinadas pessoas que viviam com o arrendatário de habitação, quando o arrendamento caduque pela respectiva morte, têm direito de preferência, desde que se verifiquem determinadas condições, na compra do local arrendado (art. 97.° do RAU). 

Os co-herdeiros gozam de direito de preferência na venda ou dação em cumprimento dos quinhões hereditários (art. 2130.°).  

O senhorio tem direito de preferência no “trespasse por venda ou dação em cumprimento” do estabelecimento comercial existente no prédio arrendado (art. 116.° do RAU).  

Na venda ou na adjudicação judicial de quotas têm preferência em primeiro lugar os sócios e, depois, a sociedade ou uma pessoa por esta designada (art. 239.º, 5 do Cód. Soc. Com.). 

No âmbito da propriedade horizontal, os proprietários de cada fração autónoma são apenas comproprietários das partes comuns do edifício. 

Porém, dispõe o artigo 1423.º do Código Civil que “Os condóminos não gozam do direito de preferência na alienação de frações nem do direito de pedir a divisão das partes comuns.” 

O condomínio enquanto entidade equiparada a pessoa coletiva não possui qualquer direito de preferência sobre a alienação de uma fração autónoma, nem tão pouco os restantes proprietários do prédio, de acordo com o artigo 1423.º do Código Civil. 

A propriedade horizontal vem prevista e regulada nos art.º 1414.º ss. do C.Civil, que estabelece como princípio geral: “As fracções de que um edifício se compõe, em condições de constituírem unidades independentes, podem pertencer a proprietários diversos em regime de propriedade horizontal.” 

O art.º 1420.º n.º 1 diz-nos que cada condómino é proprietário exclusivo da fracção que lhe pertence e comproprietário das partes comuns do edifício, enunciando o art.º 1421.º no seu n.º 1 quais sãos as partes comuns do edifício constituído em regime de propriedade horizontal e acrescentado o n.º 2 aquelas que se presumem comuns. 

A respeito dos direitos subjacentes à propriedade horizontal, diz-nos de forma impressiva Gonçalo de Oliveira Guimarães, in. A personalidade judiciária do Condomínio e a sua representação em juízo, Revista Julgar n.º 23, pág. 60: “O núcleo do instituto da propriedade horizontal é constituído por direitos privativos de domínio, a que estão associados, com função instrumental, mas de modo incindível e perene, direitos de compropriedade sobre as partes do prédio não abrangidas por uma relação exclusiva. Foi para distinguir as situações de propriedade horizontal das de simples contitularidade ou comunhão sobre coisa indivisa que o legislador recorreu ao conceito de condomínio, acolhendo as teorias de PLANIOL, RIPERT E BAUDRY-LACANTINERIE.  

O condomínio é, assim, no dizer de HENRIQUE MESQUITA, a figura definidora da situação em que uma coisa materialmente indivisa ou com estrutura unitária pertence a vários contitulares, mas tendo cada um deles direitos privativos ou exclusivos de natureza dominial sobre frações determinadas. No fundo, o direito de propriedade sobre a parte exclusiva é combinado com o direito de compropriedade sobre as partes comuns. Daí nasce um direito real complexo, no sentido de que combina figuras preexistentes de direitos reais. É, no entanto, diferente do mero somatório dos esquemas da propriedade e da compropriedade; contendo o uma regulamentação própria do seu exercício, constitui a se um direito real. 

Na propriedade horizontal cada um dos condóminos vê integrar-se na sua esfera jurídica um direito real específico e próprio que conjuga dois direitos reais coexistentes: um direito de propriedade exclusivo sobre a fração de que cada um é titular e um direito de compropriedade sobre as partes comuns do edifício constituído em propriedade horizontal. 

A posição maioritária da jurisprudência portuguesa – que não subscrevemos integralmente – tem sido de que o Condomínio não possui personalidade jurídica, razão pela qual, não poderá ser titular de direitos, nomeadamente, o direito de propriedade. 

Sendo que, alguns autores defendem que o condomínio pode peticionar o direito de propriedade em representação dos titulares das frações autónomas, isto é, sempre será admissível que o condomínio adquira nova propriedade para ser incorporada à propriedade já existente, tanto através da aquisição originária pela construção de áreas novas, como pela aquisição negocial de novos bens (não será por acaso que o Código Civil fala em “obras de inovação”, que preveja a aprovação de um orçamento do condomínio, ou que o Estado atribua um número de contribuinte ao Condomínio constituindo-o como sujeito passivo na liquidação de impostos, designadamente de IVA).  

Pois, o facto de não ter personalidade jurídica não afasta o condomínio de ser titular de direitos e obrigações, de natureza patrimonial. 

Em face da inexistência de unanimidade quanto a esta questão e até algumas contradições da legislação, veja-se, a possibilidade de deliberação por parte do condomínio na venda da casa da porteira, transformando uma parte comum numa fração autónoma; inclinamo-nos para que seja vedado quer ao condomínio, quer aos condomínios individualmente o direito de preferência na alienação de uma outra fracção, por exemplo uma loja.

Foto por Erol Ahmed em Unsplash

As permilagens das frações são definidas na escritura de constituição da propriedade horizontal e em caso de ser detetado algum erro poderão ser retificadas nos seguintes termos:  

Estabelece o artigo 1418º do Código Civil que é o título constitutivo da propriedade horizontal que especifica as partes do edifício que correspondem às várias frações, por forma a que sejam individualizadas e no qual é fixado o valor relativo de cada fração, expresso em permilagem, do valor total do prédio.  

Ora, a fixação destes valores é efetuada livremente pelo construtor ou instituidor da propriedade horizontal e podem reportar-se aos mais diversos critérios, nomeadamente, “custo/m2, qualidade da construção, área das frações, afetação ou fim, preço de venda, rendimento, localização, exposição ao sol, a vista panorâmica” (in Abílio Neto “Manual da Propriedade Horizontal”, 4ª edição – reformulada, março 2015, Ediforum), entre outros, não se encontrando assim vinculados à observância de quaisquer regras nesta definição.  

O único imperativo existente é o de que, o valor do prédio tem de corresponder ao somatório do valor relativo de cada fração.  

Em anotação ao artigo 1418º do Código Civil o autor Abílio Neto (“Código Civil Anotado”, 19ª edição reelaborada, janeiro 2016, Ediforum) refere que, sendo o título constitutivo de propriedade horizontal notificável por escritura pública, podem os seus termos ser modificados por acordo de todos os Condóminos.  

Quer isto significar que as permilagens podem ser retificadas com aprovação de todos os Condóminos do prédio, em Assembleia de Condomínio, tal como dispõe o artigo 1419º do Código Civil.  

Quanto a esta questão importa ainda referir que mesmo nos casos em que, por exemplo, os valores sejam fixados sem correspondência às dimensões das frações, esta situação só poderá ser alterada mediante acordo unânime dos Condóminos, sem que seja possível obter o suprimento do consentimento de qualquer um dos Condóminos através dos meios judicias.  

Sendo este também o entendimento do Tribunal da Relação do Porto no seu Acórdão de 06/04/2017 (processo nº 1318/15.3T8PVZ.P1) quando dispõe que “I - A modificação do valor relativo de várias frações em relação ao valor total do prédio, expresso em permilagem, por consubstanciar alteração do título constitutivo da propriedade horizontal só se pode efetuar com o acordo de todos os condóminos através de escritura pública ou documento particular autenticado. II – Por conseguinte, não é legalmente admissível que essa modificação se concretize através de decisão judicial, nem sequer mediante o recurso a uma ação de suprimento do consentimento”.  

Ainda nos termos do artigo 1419º do Código Civil, a alteração ao título constitutivo, depois de devidamente aprovado por todos os Condóminos, pode ser efetuado através de escritura pública ou por documento particular autenticado.  

O Administrador pode, em representação do Condomínio, outorgar a escritura ou elaborar e subscrever o documento particular em causa, desde que munido de ata assinada por todos os Condóminos ondem expressem o seu acordo.  

Para a modificação do título constitutivo do prédio, são necessários os seguintes documentos:  

1. Certidão do teor da descrição predial e das inscrições em vigor, passada pela conservatória do registo predial com antecedência não superior a seis meses ou, quanto a prédios situados em concelho onde tenha vigorado o registo obrigatório, a respetiva caderneta predial, atualizada; 

1. Caderneta predial atualizada ou certidão do teor da inscrição matricial passada com antecedência não superior a um ano (A DGCI disponibilizou a possibilidade de obtenção via Internet da caderneta predial de prédios urbanos inscritos nas matrizes prediais, no seu site www.e-financas.gov.pt);  

1. No caso de prédio omisso, o duplicado da participação para a inscrição na matriz, que tenha aposto o recibo da repartição de finanças, com antecedência não superior a um ano, ou outro documento dela emanado, autenticado com o respectivo selo branco;  

1. Documento camarário comprovativo de que a alteração está de acordo com os correspondentes requisitos legais, ou, caso a modificação exija obras de adaptação, projeto devidamente aprovado;  

1. Caso intervenha o administrador em representação do condomínio, ata assinada por todos os condóminos, da qual conste o respetivo acordo;  

1. Em caso de divisão de frações autónomas não autorizada no título constitutivo, autorização da assembleia de condóminos, aprovada sem qualquer oposição; 

1. As frações autónomas já existentes que ainda tenham crédito à habitação terão de solicitar autorização prévia do seu banco para a alteração da propriedade horizontal, uma vez que, com a transformação serão alteradas todas as permilagens do prédio; 

1. Será necessário proceder ao preenchimento e entrega de Modelo 1 do IMI com as alterações que as frações do prédio vão sofrer; 

O valor da escritura será proporcional ao número global de frações, ao qual acrescerá o valor dos registos na conservatória competente, não podendo com isso saber exatamente quais os valores envolvidos.

Foto por Brandon Griggs em Unsplash

É prática usual das Administrações de Condomínios, quer sejam administradores internos, quer se tratem de empresas que exercem a atividade de gerir e administrar os condomínio, de afixar no Hall de Entrada do Edifício uma listagem na qual consta quais as frações que se encontrem em dívida para o condomínio, pelo não pagamento das quotas de condomínio que se encontrem já vencidas.   

Não obstante se tratar de uma prática regularmente utilizada, existe uma questão bastante pertinente que se deve ter em linha de conta, nomeadamente a de saber até que ponto a afixação da listagem em causa viola o direito à proteção dos dados pessoais dos condóminos.   

Ora, a Comissão Nacional de Dados já se pronunciou sobre o assunto acima explanado, tendo esclarecido que ‘’ O conceito de tratamento que nos é dado pelo artigo 3.º alínea b) da Lei 67/98 é amplo e nele se englobam as operações sobre dados pessoais efectuadas, com ou sem meios automatizados, tais como “a recolha, registo, a organização…a comunicação por transmissão, por difusão ou por qualquer outra forma de colocação à disposição”.  

Quer haja a divulgação do nome ou, tão só, da fração, estamos perante dados pessoais na medida em que – à luz do artigo 3.º al. a) da Lei 67/98 – integra-se no conceito de dados pessoais «qualquer informação…relativa a pessoa identificada ou identificável». Será «identificável» a pessoa que possa ser identificada. Ora, através da identificação da fração é facilmente identificável o respetivo proprietário, ainda que tenha que se recorrer à informação constante do registo predial (a qual é facilmente acessível).  

Encontrando-se a informação estruturada numa listagem (cf. artigo 3.º al. c) da Lei 67/98) e por aplicação das disposições precedentes, estamos perante um tratamento ao qual é aplicável a Lei 67/98.  Não há dúvida que a informação tratada é necessária, adequada e não excessiva à finalidade da administração e gestão da actividade do condomínio (cf. artigo 5.º n.º 1 al. c) da Lei 67/98, de 26 de Outubro). A grande dúvida que se coloca é a de saber se é legítimo o tratamento – na vertente de «divulgação» ou «difusão» – das quotas dos condóminos.’’ (Deliberação n.º 49/2014).  

É entendimento da Comissão Nacional de Proteção de Dados que a afixação no Hall de Entrada consubstancia uma situação violadora do direito à proteção dos dados pessoais do condómino, porquanto o Hall de Entrada não é um local privado e é possível identificar quem é o devedor apenas pela identificação da Fração que tem dívida para com o condomínio.  

Ademais, tem vindo a ser considerado como sendo um dado pessoal, ao abrigo do disposto no artigo 3.º da Lei 67/98, de 26 de outubro, pelo facto de se tratar de um dado pessoal da pessoa que é identificável, nomeadamente pela possibilidade de ser referida qual a fração que tem uma dívida para com o condomínio, sendo possível, portanto identificar qual a pessoa que tem a dívida.   

É possível verificar pelo acima exposto que, ainda que não se inclua na listagem de dívidas do condomínio o nome completo do proprietário, identificando-se apenas a fração em causa, tal constitui uma violação dos princípios de proteção de dados pessoais, consagrados na Lei 67/98 de 26 de outubro.   

Porém, ainda que tal seja o entendimento da Comissão Nacional de Proteção de Dados, existe jurisprudência que tem a sua determinação fixada no sentido oposto, no sentido de fixar que a afixação da listagem de devedores no Hall de Entrada não consubstancia qualquer prática ilícita, nem poderá ser facto suscetível de ser considerado como um crime de Difamação (Processo N.º 405/05.0GAVGS.C1do Tribunal da RELAÇÃO DE Coimbra), pelo facto de não ser intenção da Administração prejudicar os condóminos, mas sim, reaver os valores que se encontram em dívida.    

Face ao acima exposto, concluímos, no nosso entendimento, que, não obstante já ter existido jurisprudência que fixasse que a afixação da listagem de devedores não consubstancia qualquer crime de difamação, poderá existir um risco para a Administração que o faça, porquanto poderá considerar-se a violação da proteção de dados.  

Pelo que pode ser prestada a informação de quais os condóminos que são devedores, quer em Assembleia de Condóminos quer quando seja solicitado por algum condómino.   

Foto por Jon Tyson em Unsplash